楼市分化加剧 三四线城市去库存漫长

当前，我国房地产市场在不同城市表现为过热和趋冷的分化——

楼市健康发展应从供需两端发力

调控的目的应该是去库存，如今的市场反应与政策的期待不完全吻合。调控应该更加注重因城施策，甚至一城一策

房地产市场的供给侧改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供应制度、土地招拍挂制度、集体建设用地入市制度

“今年前5个月，商品房销售继续保持较高增速，商品房待售面积持续减少，去库存取得初步成效。”国家统计局投资司高级统计师李皎说。然而，房地产市场在不同城市表现为过热和趋冷。我国楼市面临的问题，也需要通过供给侧结构性改革、供需两端发力来解决和完善。

今年以来，一线城市和部分热点二线城市楼市价格猛增。受到沪深两地调控政策的影响，一线城市楼市价格的上涨势头暂时被遏制，市场逐渐趋于平稳。

但比房价更为“躁动”的是地价。6月初，北京、深圳再次拍出“地王”。深圳一宗地块的楼面价已经接近甚至超过了周边在售楼盘。而北京远郊区延庆某地块商品住宅楼面价4.3万元，是当前房价的3倍多。“面粉”远贵过“面包”。“地王现，房价涨”的情形再次出现，“地王”拍出之后，周边再售楼盘有停止销售后再开盘的现象，有的项目再开盘之后每平方米单价至少上涨几千元。

纵观全国房地产市场，分化已经成为最主要的特征，且分化不断加深。热点城市高烧不断的同时，三四线城市楼市仍然比较低迷。

数据显示，5月末，商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米。其中，住宅待售面积减少721万平方米。而2015年末，商品房待售面积71853万平方米。表明如今全国总库存量要高于去年末的水平。楼市的高库存量主要集中在三四线城市，以上数据表明，楼市仍将处于较为漫长的去库存过程中。

房地产市场对整个宏观经济的影响已不言自明。其产业链长，对经济的带动作用明显，它的变化对于宏观经济的起落发挥至关重要的作用。它又是关乎百姓住有所居，居住条件改善的重大民生问题。针对热点城市高房价对优质产业和人才的挤出效应，已经有不少关注。而对于三四线城市由于楼市难以提振给当地经济带来的下行压力，也是当前摆在这些城市面前最现实的问题。

今年以来，在“去库存”的大背景下，一些针对房地产市场的调控措施体现了分类调控、分城施策的原则。比如，针对非限购城市实行首套房首付比例的下调和贷款利率的优惠。也就是说，除了一线城市之外都将执行更加优惠的政策。

根据市场的反应，首付和贷款利率的优惠确实给去库存带来了一定效应，楼市出现了回暖态势。但从总体而言，三四线城市的楼市仍处于较为漫长的去库存过程中。很显然，本轮调控更为显著的结果是，能够享受优惠政策的一线城市周边的一些区域，以及一些热点的二线城市的房价实现了快速攀升。

“调控的目的应该是去库存，如今的市场反应与政策的期待不完全吻合。”一些市场人士观察发现，“调控应该更加注重因城施策，甚至一城一策”。

尽管楼市调控对于市场的作用必不可少，房地产市场靠调控仅能发挥短期效应。从长远来看，决定楼市未来走向的还是供给和需求，因此促进楼市平稳健康发展还需从供需两端发力，适当供给，满足需求。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，从房地产行业的角度分析，房地产市场的供给侧改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供应制度、土地招拍挂制度、集体建设用地入市制度，以及促进现有城市存量土地进入到供应体系当中的一些制度。

解决居住需求的手段不仅有购买，还有租赁。近日，国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，强调建立租购并举的住房制度。这应当也被视作房地产市场供给侧结构性改革的重要组成部分，通过扩大租赁供给在市场中的占比优化市场供给，更好满足多层次、多方面的住房需求。

对于需求端而言，我国有庞大的农民工群体生活在城市，有潜在购房需求。去年底召开的中央经济工作会议强调，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

而农民工市民化面临的核心问题是难以在城市落户，推进户籍制度改革，降低落户门槛势在必行。中国社会科学院人口与劳动经济研究所所长蔡昉曾表示，应该发展新型城镇化，进行户籍制度改革，让农民工得到城市户口，成为真正的市民，享受均等的就业服务和社会保障。

此外，造成当前楼市分化的重要原因是大城市与中小城市在公共服务、收入水平、就业机会等方面的差异，中小城市的吸引力不足，人口向大城市过度集中。完善中小城市的各项条件，扩大中小城市的吸引力，实现大中小城市的协调发展，能够有效分散一些城市的过热。

住房天然带有投资属性，但是其基本的功能是居住。应该通过供需两端发力解决当前房地产市场中存在的问题，让住房更加回归其居住本质。